Δίκαιο Ακινήτων — Real Estate & Property Law
Σας στηρίζουμε σε κάθε στάδιο του ακινήτου: αγορά, κατασκευή, ανακαίνιση, μίσθωση και πώληση — με πλήρη νομικό έλεγχο και διαρκή συνεργασία.
Ενιαία Νομική Διαχείριση σε Όλα τα Στάδια του Ακινήτου
Το δικηγορικό μας γραφείο εξειδικεύεται στο Δίκαιο Ακινήτων με μια προσέγγιση που θεωρούμε μοναδική στην αγορά: αναλαμβάνουμε τη νομική υποστήριξη του πελάτη μας σε ΟΛΑ τα στάδια του ακινήτου — από τη στιγμή που εξετάζει την αγορά, μέχρι την τελική του πώληση ή κληρονομική του διαδοχή. Δεν είμαστε απλά «δικηγόροι συμβολαίου» που εμφανίζονται μία φορά για να υπογράψετε. Είμαστε ο μόνιμος νομικός σας σύμβουλος για κάθε ζήτημα που αφορά το ακίνητό σας.
Αυτή η ενιαία νομική διαχείριση σημαίνει πρακτικά ότι ο ίδιος δικηγόρος που έλεγξε τους τίτλους πριν την αγορά, θα συντάξει τη σύμβαση εργολαβίας για την κατασκευή ή την ανακαίνιση, θα παραστεί σε διαφορά με τον εργολάβο αν χρειαστεί, θα συντάξει τα μισθωτήρια σας, θα διαχειριστεί έξωση εάν προκύψει, και θα είναι παρών όταν τελικά αποφασίσετε να πουλήσετε. Η συνέχεια αυτή προσφέρει τεράστιο πλεονέκτημα: γνωρίζουμε το ιστορικό κάθε ακινήτου σας, έχουμε αρχεία όλων των εγγράφων, και αντιδρούμε άμεσα σε κάθε νέα πρόκληση.
Μια από τις συχνότερες αιτίες οικονομικής ζημίας σε ακίνητα είναι η κατακερματισμένη νομική υποστήριξη: άλλος δικηγόρος για την αγορά, άλλος για το συμβόλαιο εργολαβίας, άλλος για τη μίσθωση. Αυτό οδηγεί σε ασυνέπειες, χαμένη πληροφορία και αυξημένο κόστος. Επιλέξτε ένα γραφείο που σας συνοδεύει σε όλη τη διαδρομή.
- Αγορά: Νομικός έλεγχος τίτλων, υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, ΕΝΦΙΑ, πολεοδομικά
- Κατασκευή: Σύμβαση εργολαβίας, εποπτεία πληρωμών, διαφορές με εργολάβους
- Ανακαίνιση/Αναπαλαίωση: Άδειες, εκτός σχεδίου δόμηση, διατηρητέα κτίρια
- Μίσθωση: Συμβόλαια κατοικίας, επαγγελματικής στέγης, βραχυχρόνια (Airbnb)
- Πώληση: Σύνταξη συμβολαίου, φορολογικός σχεδιασμός, εξάλειψη βαρών
Στάδιο 1: Αγορά Ακινήτου — Νομικός Έλεγχος
Ο νομικός έλεγχος (due diligence) πριν από κάθε αγορά είναι το σημαντικότερο στάδιο. Πολλοί αγοραστές, ειδικά στις πρώτες αγορές τους, παρακάμπτουν αυτό το βήμα ή το αναθέτουν στον δικηγόρο του πωλητή — μια καταστροφική επιλογή. Ο δικηγόρος του πωλητή έχει αντίθετα συμφέροντα και δεν υποχρεούται να αναδείξει προβλήματα του ακινήτου.
Στο γραφείο μας, ο νομικός έλεγχος περιλαμβάνει εκτενή έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολόγιο, που αποκαλύπτει υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, δουλείες, και άλλα βάρη. Ελέγχουμε τη σειρά των τίτλων από το αρχικό συμβόλαιο μέχρι σήμερα, για να βεβαιωθούμε ότι δεν υπάρχουν διακοπές ή ελαττωματικές μεταβιβάσεις.
- Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας (τουλάχιστον 20 ετών)
- Υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις
- Πολεοδομικός έλεγχος (νομιμότητα, αυθαίρετα, τακτοποιήσεις Ν. 4495/2017)
- Φορολογικές οφειλές πωλητή (ΕΝΦΙΑ, ΦΑΠ)
- Έλεγχος ΓΕΜΗ αν πωλητής είναι εταιρεία
- Διασταύρωση κτηματολογικού φύλλου με συμβόλαιο
Στάδιο 2: Κατασκευή & Συμβάσεις Εργολαβίας
Η κατασκευή νέας οικοδομής ή η ανακαίνιση υφιστάμενης είναι η πιο επικίνδυνη οικονομική απόφαση που θα πάρετε. Διαφορές με εργολάβους είναι από τις πιο συχνές υποθέσεις στα ελληνικά δικαστήρια. Στατιστικά, το 60% των ιδιοκτητών που κατασκευάζουν χωρίς προσεκτική νομική υποστήριξη καταλήγουν με υπερβάσεις προϋπολογισμού άνω του 25%.
Συντάσσουμε αναλυτικές συμβάσεις εργολαβίας που καλύπτουν: ακριβή πρόβλεψη υλικών και τεχνικών προδιαγραφών, χρονοδιάγραμμα με ποινικές ρήτρες για καθυστερήσεις, σύστημα τμηματικών πληρωμών συνδεδεμένων με συγκεκριμένα στάδια ολοκλήρωσης, εγγυητικές επιστολές καλής εκτέλεσης, και ρήτρες ασφάλειας για ελαττώματα κατασκευής.
Μην πληρώσετε ποτέ προκαταβολή άνω του 10% πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας. Σε περίπτωση που ο εργολάβος αρνείται να ξεκινήσει με μικρότερη προκαταβολή, θεωρήστε το red flag.
- Σύμβαση εργολαβίας με αναλυτική προμέτρηση
- Ποινικές ρήτρες για καθυστέρηση παράδοσης
- Εγγυητικές επιστολές καλής εκτέλεσης (5–10% του προϋπολογισμού)
- Παρακολούθηση τμηματικών πληρωμών
- Πρωτόκολλα παραλαβής και εκκρεμοτήτων
- Δεκαετής εγγύηση εργολάβου (ΑΚ 698) για κρυφά ελαττώματα
Στάδιο 3: Ανακαίνιση & Αναπαλαίωση
Η ανακαίνιση παλαιού κτιρίου, ιδίως διατηρητέου ή νεοκλασικού, εμπίπτει σε ειδικό νομικό καθεστώς. Απαιτείται έγκριση από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, τήρηση των διατάξεων του Ν. 1577/1985 και του Ν. 4495/2017, και συχνά έγκριση από την Εφορεία Νεωτέρων Μνημείων. Η μη τήρηση των διαδικασιών μπορεί να οδηγήσει σε εντολή κατεδάφισης και σε ποινικές κυρώσεις.
Επιπλέον, εκμεταλλευόμαστε τα διαθέσιμα κίνητρα για ιδιοκτήτες παλαιών κτιρίων: το πρόγραμμα «Σπίτι μου», την έκπτωση φόρου 40% για ενεργειακή αναβάθμιση (Εξοικονομώ), και τις ευνοϊκές ρυθμίσεις για διατηρητέα. Ένας έμπειρος δικηγόρος ακινήτων μπορεί να σας εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ μέσω σωστού φοροτεχνικού σχεδιασμού.
- Άδειες ανακαίνισης (μικρής/μεγάλης κλίμακας)
- Διατηρητέα: συνεργασία με αρχιτέκτονες-μνημείων
- Πρόγραμμα «Εξοικονομώ» και «Σπίτι μου»
- Τακτοποίηση αυθαιρέτων (Ν. 4495/2017, παράταση 2026)
- Έκπτωση φόρου εισοδήματος 40% για ενεργειακή αναβάθμιση
Στάδιο 4: Μίσθωση — Συμβόλαια & Διαχείριση
Η μίσθωση είναι ίσως ο τομέας με τις περισσότερες παγίδες για ιδιοκτήτες. Ένα κακογραμμένο μισθωτήριο μπορεί να σας κοστίσει χρόνια διεκδίκησης και χιλιάδες ευρώ απώλειας. Συντάσσουμε εξατομικευμένα μισθωτήρια ανάλογα με τον τύπο: αστικής κατοικίας (Ν. 1703/1987), επαγγελματικής στέγης (ΠΔ 34/1995), τουριστικής βραχυχρόνιας (Airbnb), και εμπορικής χρήσης.
Στο μισθωτήριο πρέπει να προβλέπονται με ακρίβεια: ύψος μισθώματος και αναπροσαρμογή, ο τρόπος καταβολής, η εγγύηση (συνήθως 1–2 μηνιαία μισθώματα), η διάρκεια και η αυτόματη ανανέωση, οι λόγοι λύσης πριν τη λήξη, η κατάσταση παράδοσης και επιστροφής, οι υποχρεώσεις συντήρησης, και η κατανομή κοινόχρηστων δαπανών.
- Σύνταξη μισθωτηρίων κατοικίας / επαγγελματικής στέγης
- Δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ (υποχρεωτική)
- Διαχείριση Airbnb και βραχυχρόνιας μίσθωσης
- Εξώσεις λόγω μη καταβολής μισθωμάτων
- Διαφορές για ζημίες στο μίσθιο
- Επιστροφή/παρακράτηση εγγύησης
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την προστασία δανειοληπτών και ιδιοκτητών, δείτε τον οδηγό μας για την Άμυνα κατά Funds & Τραπεζών.
📋 Δωρεάν Λίστα Ελέγχου Εγγράφων Ακινήτου
Κατεβάστε την αναλυτική λίστα ελέγχου με όλα τα απαραίτητα έγγραφα για κάθε στάδιο: αγορά, ανακαίνιση, μίσθωση και πώληση.
- Αγορά — Νομικός Έλεγχος
- Ανακαίνιση & Αναπαλαίωση
- Μίσθωση Ακινήτου
- Πώληση Ακινήτου
Δωρεάν Αξιολόγηση Υπόθεσης
Μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο για την υπόθεσή σας.
Στάδιο 5: Πώληση Ακινήτου — Νομικός & Φορολογικός Σχεδιασμός
Η πώληση δεν είναι απλά «υπογραφή συμβολαίου». Είναι σύνθετη διαδικασία που απαιτεί νομικό σχεδιασμό μηνών. Πρώτα πρέπει να βεβαιωθούμε ότι όλα τα έγγραφα είναι σε τάξη: τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, βεβαιώσεις μηχανικού (Ν. 4495/2017), ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ), βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ και κοινοχρήστων.
Παράλληλα γίνεται φορολογικός σχεδιασμός. Ο φόρος υπεραξίας (Φ.Μ.Υ.) έχει ανασταλεί έως 31/12/2026, αλλά ο πωλητής φέρει το βάρος του ΕΝΦΙΑ μέχρι την μεταβίβαση και πρέπει να υπολογιστεί η ορθή κατανομή. Για επαγγελματίες αγοραπωλητές, εφαρμόζεται φορολογία εισοδήματος και πιθανόν ΦΠΑ 24%.
- Σύνταξη προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου
- Εξάλειψη υποθηκών και βαρών πριν τη μεταβίβαση
- Φορολογικός σχεδιασμός (φόρος υπεραξίας, ΕΝΦΙΑ)
- Συντονισμός συμβολαιογράφου, μεσίτη, λογιστή
- Διεκπεραίωση μεταγραφής και κτηματολογικής εγγραφής
Επενδύσεις σε Ακίνητα — Ξένοι Επενδυτές & Golden Visa
Η ομάδα μας έχει εκτεταμένη εμπειρία στην εκπροσώπηση ξένων επενδυτών που τοποθετούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων, είτε για ιδιοχρήση, είτε για μίσθωση, είτε για το πρόγραμμα Golden Visa. Παρέχουμε υπηρεσίες σε αγγλικά και γαλλικά, και συνεργαζόμαστε με διεθνή γραφεία σε Ευρώπη, Μέση Ανατολή και Ασία.
Για επενδυτές Golden Visa, η νέα κατώτατη επένδυση από 31/8/2024 είναι €800.000 σε Αττική, Θεσσαλονίκη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων (Σαντορίνη, Μύκονος), ενώ σε υπόλοιπες περιοχές παραμένει στα €400.000. Ο σωστός σχεδιασμός μπορεί να σας εξασφαλίσει είτε χαμηλότερη επένδυση είτε καλύτερη απόδοση.
- Εκπροσώπηση ξένων επενδυτών
- Πλήρης διαδικασία Golden Visa
- Σχηματισμός εταιρειών SPV για επενδύσεις
- Φορολογικά κίνητρα για non-dom κατοίκους (φόρος €100.000/έτος)
- Mediterranean Lifestyle Investment διαμεσολάβηση
Διαβάστε αναλυτικά για το πρόγραμμα Golden Visa Ελλάδα.
Διαφορές Ακινήτων — Δικαστική Εκπροσώπηση
Όταν προκύπτει διαφορά, η έγκαιρη και αποτελεσματική νομική δράση είναι κρίσιμη. Αναλαμβάνουμε όλο το φάσμα διαφορών: αγωγές κυριότητας, διεκδικητικές, αναγνωριστικές, αρνητικές νομής, διαφορές οριοθεσίας, διαφορές με γείτονες (δουλείες, κοινό όριο), διαφορές πολυκατοικίας, αγωγές λόγω ελαττωμάτων.
Επίσης χειριζόμαστε υποθέσεις αυθαίρετης κατασκευής, ανακοπές κατά πρωτοκόλλων κατεδάφισης, και διαφορές με δημόσιες υπηρεσίες (πολεοδομία, δασαρχείο, αρχαιολογία). Στις αυθαιρεσίες, η εμπειρία μας στις διαδικασίες του Ν. 4495/2017 έχει σώσει εκατοντάδες κτίρια από κατεδάφιση.
- Διεκδικητικές αγωγές κυριότητας
- Διαφορές οριοθεσίας και δουλείας
- Διαφορές πολυκατοικίας (κανονισμός, κοινόχρηστα)
- Ανακοπές κατά πλειστηριασμού
- Διεκδίκηση από εργολάβο για ελαττώματα
Φορολογία Ακινήτων 2026
Η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα είναι σύνθετη και αλλάζει συχνά. Παρέχουμε διαρκή ενημέρωση και σχεδιασμό. Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες και έχει υποστεί 30% μέσο μειώσεις από το 2019. Ο φόρος μεταβίβασης είναι 3,09% για κατοικίες (απαλλαγή πρώτης κατοικίας έως €200.000 για άγαμους, €250.000 για έγγαμους).
Σημαντικές απαλλαγές: Πρώτη κατοικία (πλήρης απαλλαγή φόρου μεταβίβασης), νέα κτίρια ΦΠΑ 24% (αντί 3,09% φόρου μεταβίβασης), δωρεές γονέων προς τέκνα έως €800.000, κληρονομικός φόρος Α κατηγορίας (γονείς-τέκνα) με κλιμάκια από 1% έως 10%.
- ΕΝΦΙΑ — υπολογισμός και αμφισβητήσεις
- Φόρος μεταβίβασης (3,09%) ή ΦΠΑ νέων κτιρίων (24%)
- Απαλλαγή πρώτης κατοικίας
- Φορολογία εισοδήματος από μισθώματα (15%-45%)
- Δωρεές, γονικές παροχές, κληρονομιές
Συχνές Ερωτήσεις
Αναζητάτε Νομικό Σύμβουλο για Ακίνητο;
Επικοινωνήστε για δωρεάν αρχική αξιολόγηση. Σας στηρίζουμε σε κάθε στάδιο.